"以房养老"系列分析之一
编者按：养老始终是公众关心的核心话题，"以房养老"近期更是激起诸多讨论，其动机如何，效应几分，路径如何。FT中文网邀请上海财经大学不动产研究所副所长、公共经济与管理学院投资系教授陈杰撰文解析，他认为以房养老-住房反向抵押，首先是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。
9月13日中国国务院全文颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"。反向住房按揭模式的以房养老再次成为社会各界关注焦点。目前媒体对这个话题已经有较多讨论，但对"反向住房按揭"政策实质的理解上仍然还有不少误区，对可行性和可操作方案更有很多争议。
本文试图把政府推行"反向住房按揭"作为一项公共政策创新案例来看待，运用公共政策学中的经典MOR理论框架(Mohr 1969)，来审视政策主导者推出这项公共政策背后的动机(Motivations)、所面临的阻力(Obstacles)和政策创新者所拥有的可以用来克服阻力的资源(Resources)，从而更深层次来理解这项政策创新的实质和预测其发展趋势。本文为这个分析系列第一篇。
现在很多媒体和网络上发言的观点，纷纷认为政府在现在这个时机点推出"以房养老"和"反向住房按揭"，目标就是为了减轻政府统筹的养老金负担，甚至认为"以房养老"就是政府不管老百姓的养老保障了，要老百姓用自己的房子来给自己养老。结合近期新闻一再有政府统筹养老金出现"亏空"的传闻,再加上这段时间不断有来自政府或政府背景的专家提议延迟退休年龄和提高领取养老金门槛，确实让人们难以不对此有所联想。为此舆论总体上对"以房养老"带有很强的抵触情绪。
但笔者以为，担心政府不管养老，应该说是不必要的。因为拥有自己住房的老人大多数经济条件较好，本身养老压力就较小，而经济条件不好、资产不多的养老压力最大，他们离开不了政府主导的基本养老保障制度。所以，"以房养老"，尤其是"反向按揭"模式的"以房养老"不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的高端市场化选择，让少数老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。
民政部最近也多次出来澄清，表示"以房养老"要基于个人自愿选择，是对公共养老的补充，不会也不可能代替公共养老。其实，政府肯定也不会指望用以房养老来取代基本养老保障制度。毕竟杯水车薪，远水不解近渴。即使美国这样发达的金融体系下，反向住房按揭从1987年美国政府力推后发展了20多年，选择"反向住房按揭"也就50多万户，2011年即使在符合苛刻标准的老年人群体中也不过2.1%。对于中国养老问题来说，更加现实的解决途径是用国有企业未分配利润充实养老金账户，适当调整养老金"替代率"，不同类型人员养老待遇逐步并轨，同时逐渐提高退休年龄。国内外很多研究团队证明只要对现行经济和金融体制做适当变革，中国未来养老负担是可承担的。这里不再多言。
从笔者角度来看，政府在现在这个时间点重提"以房养老"和"反向住房按揭"，最直接的作用就是盘活住房存量，使大批闲置的死的实物资产转化成流动性强的活起来的金融资产。而有了这个融资需求，银行就可以有标的物进行贷款发放，增加金融市场流动性。
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